Huurverhoging 2026 en het puntensysteem (WWS)

Stap 1: bepaal in welke sector je woning valt

De sector hangt af van het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel. Voor huurcontracten van zelfstandige woningen die op of na 1 januari 2026 ingaan, gelden volgens de Huurcommissie deze grenzen:

• Sociale sector: tot en met 143 punten, met een maximale aanvangshuur van € 932,93 per maand
• Middensector: 144 tot en met 186 punten, met een huurprijs boven € 932,93 en niet hoger dan € 1.228,07
• Vrije sector: 187 punten of meer, met een huurprijs boven € 1.228,07

Let op de ingangsdatum van het contract. De regels voor middenhuur gelden alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, toen de Wet betaalbare huur inging. Een woning van dezelfde kwaliteit met een contract van vóór 1 juli 2024 valt in de vrije sector.

De punten- en prijsgrenzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Gebruik voor een nieuw contract altijd de grenzen van het jaar waarin het contract ingaat.

Hoe het puntensysteem werkt

Het woningwaarderingsstelsel geeft punten voor objectieve kenmerken van de woning, zoals de oppervlakte van de vertrekken, het energielabel, de voorzieningen in keuken en sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt de maximale huurprijs. De Huurcommissie publiceert per 1 januari 2026 een tabel met per puntenaantal het bijbehorende maximumbedrag.

Je bent verplicht om bij het aangaan van een huurovereenkomst een puntentelling aan de huurder te geven. Een huurder kan bovendien binnen 6 maanden na de ingang van de huur de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt de huur te hoog, dan verlaagt de Huurcommissie die met terugwerkende kracht tot de start van het contract.

Maak de telling daarom vóórdat je een huurprijs noemt. De huurprijscheck van de Huurcommissie is daar het officiële hulpmiddel voor; het beleidsboek van de Huurcommissie legt per rubriek uit hoe punten worden toegekend.

Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026

In de sociale sector gaat de huurverhoging in per 1 juli 2026. Tot die datum gold nog het maximum van 5% uit 2025. Het nieuwe maximum is gebaseerd op de gemiddelde inflatie van december 2022 tot december 2025 (3,6%), plus 0,5%. Het geldt tot 1 juli 2027.

Volgens de Huurcommissie mag je na een schriftelijk voorstel de huur van een sociale huurwoning standaard verhogen met:

• maximaal 4,1% als de kale huur € 350 of meer per maand is
• maximaal € 25 als de kale huur lager is dan € 350 per maand
• bij een zelfstandige woning en een huishouden met een hoger middeninkomen: maximaal € 50 op de maandhuur
• bij een zelfstandige woning en een huishouden met een hoog inkomen: maximaal € 100 op de maandhuur

Voor de inkomensafhankelijke verhoging telt het gezamenlijke inkomen van het huishouden over 2024. Ook na de verhoging mag de huur nooit boven de maximale huurprijs uitkomen die bij het puntenaantal hoort.

Middenhuur: maximaal 6,1% in 2026

Voor middenhuur zegt de wet dat de huur maximaal mag stijgen met de cao-loonontwikkeling plus 1%. Die loonontwikkeling was van december 2024 tot december 2025 5,1%, dus het maximum voor 2026 is 6,1%. Dit maximum geldt vanaf 1 januari 2026.

Hoeveel je werkelijk mag verhogen, hangt af van wat het huurcontract zegt. Is daar een lager percentage afgesproken, dan geldt dat lagere percentage.

Vrije sector: maximaal 4,4% in 2026

In de vrije sector wordt het laagste van twee cijfers gebruikt: de inflatie of de cao-loonontwikkeling, met 1% erbij. De inflatie van december 2024 tot december 2025 was 3,4% en daarmee lager dan de loonontwikkeling van 5,1%. Het maximum van 1 januari 2026 tot 1 januari 2027 is daarom 4,4%.

De verhoging moet in het huurcontract zijn afgesproken. Tot 1 mei 2029 geldt volgens de Rijksoverheid bovendien dat je:

• niet meer huurverhoging mag vragen dan het maximum, ook als er een hoger bedrag in het contract staat
• geen nieuw huurcontract met een hogere kale huur mag aanbieden voor dezelfde woning
• de huur niet mag opzeggen omdat de huurder niet instemt met een hogere huur

Regels die voor alle sectoren gelden

• De percentages zijn maxima; een lagere verhoging of geen verhoging mag altijd
• Een hogere afspraak in het contract wordt begrensd door het maximum van dat jaar, ook als die afspraak eerder is gemaakt, bijvoorbeeld vanwege verduurzaming
• De huur mag maximaal één keer per jaar worden verhoogd
• Is de huurder het niet eens met de verhoging, dan kan hij de Huurcommissie of de gemeente inschakelen

Deze maxima gelden voor 2026. Voor 2027 maakt de Rijksoverheid nieuwe percentages bekend; reken niet met de cijfers van dit jaar door.

Zo pak je de verhoging praktisch aan

• Leg per woning vast in welke sector hij valt, met de puntentelling en de ingangsdatum van het contract
• Lees per contract na welke verhoging er is afgesproken en wanneer die ingaat
• Vergelijk die afspraak met het maximum van dit jaar en neem het laagste van de twee
• Kondig de verhoging schriftelijk aan met de berekening erbij, en bij sociale huur in de vorm van een voorstel
• Bewaar de aankondiging en de berekening in het huurdersdossier