Het huurcontract: wat er echt in moet

Bepaalde of onbepaalde tijd: waarom dat nu zwaarder weegt

Jarenlang was tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte voor een korte periode een gangbare route. Dat is veranderd: een huurcontract voor onbepaalde tijd is voor zelfstandige woonruimte weer de hoofdregel. Tijdelijke verhuur kan nog wel, maar alleen in gevallen die de wet expliciet benoemt, zoals verhuur aan bepaalde doelgroepen of bij tijdelijk vertrek van de eigenaar.

De gevolgen zijn groot. Bij een contract voor onbepaalde tijd eindigt de huur niet vanzelf: je moet opzeggen op een wettelijke grond en de huurder moet daarmee instemmen, of de rechter moet de beëindiging uitspreken. Loopt een tijdelijk contract dat niet aan de eisen voldoet gewoon door, dan is het in de praktijk een contract voor onbepaalde tijd geworden.

Ga er dus niet van uit dat een oud modelcontract nog klopt. Controleer bij elke nieuwe verhuring of de gekozen contractvorm nog is toegestaan voor jouw situatie en of de aanzegtermijnen die erin staan nog kloppen.

Welke uitzonderingen voor tijdelijke verhuur precies gelden, verandert. Kijk voor de actuele situatie op Rijksoverheid.nl in plaats van op een modelcontract van een paar jaar oud.

Opzeggen: termijnen en gronden

Een huurder van woonruimte kan zelf opzeggen met een termijn die gelijk is aan de betaalperiode, meestal een maand, en maximaal drie maanden. Voor jou als verhuurder ligt het anders: je termijn is langer, loopt op met de duur van de huur en je hebt bovendien een wettelijke opzeggingsgrond nodig.

Die gronden zijn beperkt en benoemd. Denk aan wanprestatie van de huurder, dringend eigen gebruik, een geweigerd redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst, of een bestemmingsplan dat de woning niet langer toestaat. Een betere huurprijs kunnen krijgen is geen grond.

Zeg altijd schriftelijk op, per aangetekende post of met een ontvangstbevestiging, met vermelding van de grond en met het verzoek binnen zes weken te laten weten of de huurder instemt. Zonder instemming eindigt de huur pas als de rechter dat bepaalt.

De waarborgsom en de grenzen daaraan

De waarborgsom dekt schade, achterstallige huur en niet-betaalde servicekosten. De wet stelt hier een maximum aan, uitgedrukt in een veelvoud van de kale huur, en verplicht je om in het contract te vermelden hoe hoog de som is en hoe hij wordt terugbetaald.

Terugbetalen doe je binnen een korte, wettelijk bepaalde termijn na het einde van de huur. Houd je iets in, dan moet je gespecificeerd aangeven waarvoor, en die termijn is korter dan verhuurders vaak denken. Inhouden zonder specificatie is de meest voorkomende reden waarom een verhuurder de waarborgsom alsnog volledig moet terugbetalen.

• Zet de hoogte van de waarborgsom en de terugbetaaltermijn letterlijk in het contract
• Houd de som gescheiden van je eigen lopende uitgaven, zodat je hem daadwerkelijk kunt terugbetalen
• Specificeer bij inhouding per post wat je verrekent en onderbouw dat met het opleverrapport
• Verreken geen normale slijtage; dat komt voor rekening van de verhuurder

Beginstaat en opleveringsrapport

De beschrijving van de staat van de woning bij aanvang is de enige manier om later te onderbouwen dat iets bij vertrek anders is dan bij aankomst. Ontbreekt die beschrijving, dan wordt in beginsel aangenomen dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat waarin hij hem achterlaat, behalve wat betreft gebreken die de huurder redelijkerwijs niet kan hebben veroorzaakt.

Maak het rapport samen met de huurder, op de dag van sleuteloverdracht. Loop ruimte voor ruimte, noteer per ruimte de staat van vloer, wanden, plafond, kozijnen en sanitair, en fotografeer alles met datum. Noteer ook de meterstanden en het aantal sleutels.

Doe hetzelfde bij het einde van de huur, met het beginrapport ernaast. Plan bij vertrek eerst een voorinspectie een paar weken vooraf: dan kan de huurder herstel nog zelf uitvoeren en hoef je minder te verrekenen.

Een opleverrapport zonder foto's is in de praktijk moeilijk hard te maken. Foto's met een zichtbare datum zijn het goedkoopste bewijs dat er bestaat.

Kale huur, servicekosten en bijkomende kosten

Splits in het contract altijd expliciet de kale huur en de bijkomende kosten. De kale huur is de vergoeding voor het gebruik van de woning zelf; alles daarnaast is een voorschot op leveringen en diensten. Dat onderscheid bepaalt waarover je indexeert, hoe de huurprijs wordt beoordeeld en wat je jaarlijks moet afrekenen.

Servicekosten zijn geen vast bedrag maar een voorschot. Je bent verplicht jaarlijks af te rekenen op basis van de werkelijke kosten en die afrekening te specificeren. Een servicekostenpost die jarenlang gelijk blijft en nooit wordt afgerekend, houdt bij een procedure geen stand.

• Noem per post wat eronder valt: energie voor gemeenschappelijke ruimten, schoonmaak, glasbewassing, tuinonderhoud, huismeester
• Neem geen kosten op die tot het normale onderhoud van de verhuurder behoren
• Spreek een vaste maand af waarin je afrekent en houd je daaraan
• Geef bij de afrekening de onderliggende facturen op hoofdlijnen weer

De overige bepalingen die er echt toe doen

Voeg als bijlagen toe: het opleveringsrapport met foto's, de energiekaart of het energielabel, de servicekostenspecificatie, eventuele huisregels en het relevante deel van het splitsingsreglement. Laat de huurder de bijlagen apart paraferen, dan is later niet in discussie of hij ze heeft gehad.

• Een duidelijke omschrijving van het gehuurde, inclusief berging, parkeerplaats en tuin, en van wat níet is meeverhuurd
• De bestemming: wonen, en of een beroep aan huis is toegestaan
• Het maximumaantal bewoners en of onderverhuur of kamergewijze verhuur is uitgesloten
• Wie welk onderhoud doet, met verwijzing naar de wettelijke verdeling van klein onderhoud
• Regels die uit een VvE-splitsingsreglement volgen, zoals vloerbedekking of huisdieren, opgenomen als bijlage
• De wijze van huurbetaling, de betaaldatum en het rekeningnummer
• Een indexeringsclausule, als je de huur jaarlijks wilt kunnen aanpassen