In het kort
- Een VvE moet jaarlijks reserveren voor groot onderhoud van het gebouw.
- Dat kan op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of zonder plan met minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar.
- Een MJOP maakt de reservering onderbouwd in plaats van een vast percentage, en voorkomt verrassingen bij groot onderhoud.
Het reservefonds is het onderwerp waarover in vergaderingen het meest wordt gediscussieerd, en tegelijk het onderwerp dat het vaakst wordt uitgesteld. Te laag reserveren voelt jarenlang prettig en wordt daarna in één keer pijnlijk.
Dit artikel legt uit hoe reservering en meerjarenonderhoudsplan samenhangen, wat er minimaal moet en hoe je het plan bruikbaar houdt.
Wat is het reservefonds?
Het reservefonds is het vermogen dat de vereniging opbouwt voor groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen: het dak, de gevel, kozijnen, installaties en soms de fundering. Het is bedoeld voor uitgaven die niet jaarlijks terugkomen maar wel onvermijdelijk zijn.
Reserveren voor groot onderhoud is voor een VvE verplicht. Het fonds wordt herkenbaar aangehouden, los van de middelen voor het dagelijkse beheer.
De verplichting en de twee manieren om de hoogte te bepalen staan beschreven bij de Rijksoverheid. De bron staat onderaan dit artikel.
Twee manieren om de reservering te bepalen
De tweede route is een ondergrens, geen norm die per definitie voldoende is. Bij een gebouw met achterstallig onderhoud of dure installaties kan een half procent ruim te weinig zijn.
- Op basis van een meerjarenonderhoudsplan: de jaarlijkse reservering volgt uit de geplande werkzaamheden en de verwachte kosten.
- Zonder onderhoudsplan: jaarlijks ten minste een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Wat staat er in een MJOP?
De planhorizon is doorgaans tien tot vijftien jaar, soms langer. Belangrijker dan de lengte is de actualiteit: een plan uit 2018 met de kostenniveaus van toen leidt tot een structureel te lage reservering.
- Een inventarisatie van de bouwdelen en installaties met hun huidige conditie
- Per bouwdeel de verwachte onderhoudsmomenten over een reeks jaren
- Een kostenraming per maatregel en per jaar
- Een doorrekening naar de benodigde jaarlijkse reservering
Het plan actueel houden
- Loop het plan jaarlijks door bij het opstellen van de begroting
- Actualiseer de kostenramingen periodiek, zeker na jaren met sterke prijsstijgingen
- Laat na groot onderhoud de conditie en de planning bijwerken
- Neem verduurzamingsmaatregelen mee als de vereniging die overweegt
- Bespreek afwijkingen tussen plan en werkelijkheid expliciet in de vergadering
Veelgemaakte fouten
- Reserveren op basis van een plan dat niemand meer leest
- Groot onderhoud uitstellen zonder de reservering aan te passen
- Geen rekening houden met installaties zoals lift, ventilatie of warmteopwekking
- Het onderscheid tussen dagelijks onderhoud en groot onderhoud niet vasthouden in de begroting
- Aannemen dat een lage bijdrage gunstig is bij verkoop, terwijl kopers en hun adviseurs juist naar de reservering kijken
Rol van de beheerder
Een beheerder kan het plan laten opstellen of actualiseren, de doorrekening naar de bijdragen maken en het onderhoud aanbesteden en begeleiden. Het besluit over het plan, de reservering en de uitvoering blijft bij de vergadering.
Kort samengevat
Reserveren voor groot onderhoud is verplicht, en gebeurt op basis van een meerjarenonderhoudsplan of van minimaal een half procent van de herbouwwaarde per jaar. Een actueel plan maakt die reservering onderbouwd.
Beheer.nl geeft geen financieel of juridisch advies. Regelgeving en interpretatie kunnen wijzigen; raadpleeg bij specifieke vragen een deskundige zoals een accountant, jurist of bouwkundig adviseur.